2026 年第 1 四半期 (1 月〜3 月) の東京 23 区マンション市場は、湾岸・都心 5 区とその他のエリアで 「二極化が決定的になった」 と評価できます。当社が取扱う物件 660 件のうち、東京 23 区マンション 387 件のデータを集計した結果、明確な傾向が見えてきました。
本レポートの 3 つの結論
- 湾岸・都心 5 区 (港・千代田・中央・渋谷・新宿) は前年同期比 +6.8% の上昇
- 外周 6 区 (世田谷・目黒・品川・文京・台東・墨田) は ±0% (横ばい)
- 残り 12 区は -2.4% (微減) 傾向、特に築 30 年超の物件は -5% 超え
読者へのアドバイス
この市況下で「買い時」かどうかは、お客様のライフフェーズと借入条件次第です。湾岸の上昇局面で焦って買う必要はありません。一次取得層の方は、外周区 (世田谷・目黒・品川等) で築浅マンション (15 年以内) を狙うのが相対的に良い選択です。
湾岸・都心 5 区の動向 (+6.8%)
湾岸 (江東区豊洲・有明、中央区勝どき・月島、品川区東品川・天王洲) は、海外投資家の継続的な需要に加え、国内富裕層の 「インフレヘッジ」 目的の購入が増加しました。当社の取扱事例でも、2025 年 Q4 と比較して以下の動きが顕著です。
湾岸エリア 取引事例 (Q1 2026)
| エリア | 築年 | 面積 | 成約価格 | 2024 比 |
|---|---|---|---|---|
| 豊洲 | 築 5 年 | 72㎡ | 1.18 億円 | +8.2% |
| 勝どき | 築 8 年 | 68㎡ | 1.05 億円 | +7.5% |
| 東品川 | 築 12 年 | 78㎡ | 9,800 万円 | +5.4% |
| 麻布十番 | 築 15 年 | 65㎡ | 1.12 億円 | +9.1% |
注目すべきは、築 10 年以上の中古でも前年比 5% 以上の上昇 が起きている点です。湾岸の供給は新築・中古ともに枯渇しており、この傾向は 2026 年後半まで続く可能性が高いと当社は見ています。
外周 6 区の動向 (±0%)
世田谷・目黒・品川・文京・台東・墨田の 6 区は、価格が 「横ばいで安定」 です。これは「悪化」ではなく、過去 3 年の急上昇の踊り場として捉えるべきです。
外周区の特徴
- 世田谷区: 用賀・三軒茶屋・自由が丘で安定取引、二子玉川は微増 (+1.2%)
- 目黒区: 中目黒・代官山が高止まり、学芸大学・西小山は微減
- 品川区: 大崎・五反田が湾岸の派生需要で +2.8%、武蔵小山は横ばい
- 文京区: 教育環境を重視する子育て層に底堅い需要
残り 12 区の動向 (-2.4%)
練馬・板橋・北区・足立区・葛飾・江戸川区などの周辺区では、築 30 年超物件の下落が顕著 です。特に駅徒歩 10 分超の物件、エレベーターなしの低層マンションは -5% を超える下落が見られます。
一方、駅徒歩 5 分以内・築浅マンション は周辺区でも比較的安定しており、ファミリー一次取得層の現実的な選択肢になっています。
2026 年後半の見通し
当社の見立てとしては、2026 年後半 (Q3-Q4) も二極化はさらに進む と予想しています。要因は以下の 3 つです。
1. 金利政策の動向
日銀の金融政策が緩和的な状態が続く限り、住宅ローン金利は低位安定。湾岸・都心 5 区の高額物件購入を支える環境が続きます。
2. 海外投資家の動向
円安基調が継続する場合、海外投資家による湾岸・都心 5 区の購入が継続。ただし急激な円高反転があれば、湾岸の流動性が一時的に下がる可能性も。
3. 建設コストの高止まり
新築供給が増えにくいため、中古市場の需要は底堅い。築浅・好立地物件は引き続き強含みで推移。
結論: 買い時か？
結論として、「買い時」は人によって異なります。当社の見解は以下のとおりです。
買い急がなくて良い人
- 湾岸の高額物件 (1 億円超) を投資目的でない一次取得層
- 築 30 年超の物件を「価格だけ」で選ぼうとしている人
- 金利が下がれば買おう、と考えている人 (もう十分低い)
今が買い時の人
- 外周区 (世田谷・目黒・品川等) の築浅マンション (15 年以内) を探している一次取得層
- 持ち家からの住み替えで、双方の物件価格が連動して上がる想定の人
- 賃貸料金が高騰しているエリアで、長期 (10 年以上) 住む計画の人
個別のご相談は、当社の無料相談 (60 分) にてお伺いします。あなたのご家族構成、年収、借入希望、ライフプランから、最適なアプローチをご提案します。
次回の市況レポート
次回は 2026 年 7 月、Q2 の市況レポートを公開予定です。お知らせ一覧 から最新版をご確認ください。
